Voor 2016 wijzen de economische groei en een hogere koopkracht erop dat zowel verkoopaantallen als de stijging in gemiddelde huizenprijzen door zal zetten. Dit blijkt uit de kwartaalupdate van de Rabobank waarin zij aangeeft dat er in 2016 naar verwachting tussen de 175.000 en 195.000 huizen van eigenaar zullen wisselen. Afgezien van enkele onzekere factoren lijkt het een prima moment om ook als investeerder richting vastgoedmarkt te kijken.
Economische groei en vertrouwen
Ten eerste is er het algemeen economische herstel – de Nederlandse economie groeit zowel dit als volgend jaar naar verwachting rond de 2,5% – dat via inkomensgroei en de toename van de werkgelegenheid een positief effect heeft op de ontwikkelingen in de woningmarkt. Het reëel beschikbare inkomen neemt volgend jaar voor het derde jaar op rij toe door een verdere stijging van de werkgelegenheid, een toename van de reële lonen en de op Prinsjesdag gepresenteerde vijf miljard euro lastenverlichting. Dit vertaalt zich tevens naar een hoger consumentenvertrouwen, wat zich vervolgens zal vertalen naar de woningmarkt.
Stijging in verkopen
Groeiend consumentenvertrouwen, de stijging van nieuwbouwverkopen en de lage hypotheekrente zijn allen factoren die een positief toekomstbeeld schetsen voor de Nederlandse vastgoedmarkt. De Rabobank verwacht dat er in 2015 19% meer huizen worden verkocht dan in 2014. Het aantal verkochte woningen zal daarmee op 182.000 komen. De groei van het aantal verkopen van 2014 (+39%) en de toename van dit jaar (+19%) zal in 2016 naar verwachting stabiliseren. Daarmee komt het aantal transacties op het niveau van voor de crisis. De stijging van de verkoopaantallen en huizenprijzen verschilt per woningtype, maar waar eerder vooral de goedkopere woningen profiteerden van het herstel, profiteert tegenwoordig ook het duurdere segment. Het herstel lijkt breder gedragen te worden.
Stijging in huizenprijzen
Het aantal koopwoningen neemt af in vrijwel elke gemeente, waarbij het hoge aantal transacties zal resulteren in een krappere markt. Hierdoor trekt ook de nieuwbouwsector aan. Samen met de voorziene stijging van het inkomen gaat die krapte voor een toename zorgen van de gemiddelde huizenprijs. De gemiddelde huizenprijs stijgt naar verwachting met 2¾ % in 2015 en tussen de 2¾ en 4¾ % in 2016. Goed nieuws dus voor huishoudens die onder water staan. Eind 2016 zullen volgens de Rabobank ruim 300.000 huizen weer meer waard zijn dan de hypotheek. Natuurlijk ook een kans voor de investeerder.
Kritische noot
De inflatie zal volgend jaar weer stijgen wat een licht drukkend effect zal hebben op de woningmarkt. Andere belangrijke onzekerheden zijn de buitenlandse economische ontwikkelingen die minder positief uit kunnen vallen. Daarnaast kunnen verdere ontwikkeling van het inkomen en de hypotheekrente een onzekere factor vormen. Maar wanneer de inkomensstijging sterker wordt dan verwacht, zal ook de huizenprijsstijging hoger uitvallen. Wanneer de gemiddelde hypotheekrente onverwacht sterk stijgt zonder een groei in inkomens, dan valt de groei van de huizenprijzen lager uit.
Rente blijft voorlopig laag
Maar ook de rente blijkt volgend jaar een positieve factor voor de woningmarkt. In het derde kwartaal van 2015 stabiliseerde de hypotheekrente na een vrijwel continue daling sinds medio 2011. Hoewel er volgend jaar lichte opwaartse druk zal ontstaan door de stijging van de kapitaalmarktrentes, zullen de hypotheekrentes ook in 2016 laag blijven, aldus de bank. Bij aanvullende ECB maatregelen en toenemende concurrentie kan zelfs niet worden uitgesloten dat de hypotheekrente nog iets verder daalt.
Voorzichtig positief
Neerwaartse druk op de Nederlandse vastgoedmarkt blijft hierdoor relatief beperkt en mag zelfs positief genoemd worden. De vastgoedmarkt is historisch gezien stabieler dan de aandelenmarkt en na de flinke daling sinds de crisis zien we die stabiliteit terugkeren. Aandelenmarkten kenden een aardige rally de afgelopen jaren daar waar de vastgoedmarkt wat achter bleef. Deze achterstand zou komend jaar kunnen worden verkleind.
Toch moeten buitenlandse ontwikkelingen en financiële markten beide nauw in de gaten worden gehouden. Zeker wegens het soepele macro economische beleid van centrale banken konden de aandelenmarkten profiteren, maar daarmee is nog geen garantie gegeven voor financiële stabiliteit. Ook in 2016 blijft de vastgoedmarkt tot op zekere hoogte afhankelijk van speculatieve financiële markten, wie daar mee om weet te gaan ziet hier een kans.